Cumpărarea unei locuințe este poate cea mai importantă achiziție din viață. Înainte să te bucuri de liniștea de acasă însă, trebuie să treci prin câteva etape pentru a deveni proprietar. Un aspect foarte important îl reprezintă costurile suplimentare pentru încheierea contractului vânzare-cumpărare. Atât cumpărătorul, cât și vânzătorul, trebuie să fie pregătiți pentru aceste cheltuieli în plus.

Iată tot ce trebuie să știi despre actele și taxele necesare pentru cumpărarea sau vânzarea unei locuințe:

Care sunt pașii pentru achiziționarea sau vânzarea unei case (actele și taxele)
Creditul cu programul „Prima Casă”
Creditul ipotecar
Ce taxe plătește vânzătorul
Cazuri particulare în contractul de vânzare-cumpărare

Dacă vrei să cumperi o casă, asigură-te că ai câteva mii de euro în plus in buzunar, în funcție de valoarea tranzacției, pentru costurile suplimentare. Majoritatea cheltuielilor vor fi la biroul notarial.

Care sunt pașii pentru achiziționarea sau vânzarea unei case (actele și taxele)

Achiziționarea sau vânzarea unei locuințe începe, cel mai des, cu semnarea unui precontract, denumit și antecontract. Mai exact, angajamentul ferm luat de cumpărător și vânzător cu privire la încheierea actului juridic de vânzare-cumpărare. Precontractul nu este obligatoriu.

Un precontract conține tot ce trebuie să conțină și contractul pe care-l precede: datele de identitate ale cumpărătorului și ale vânzătorului, prețul, avansul, informații despre imobil, semnăturile și data la care a fost făcut. Poți vedea un model de antecontract aici.

Avantajul semnării unui precontract este că poate avea puterea contractului în cazul în care una dintre părți refuză cu rea-credință să încheie contractul promis.

Dacă părțile se pun de acord pentru a semna precontract, vor avea nevoie de următoarele documente:

  • actele de identitate ale vânzătorului și cumpărătorului (important este să fie ambii proprietari, dacă e vorba de soți);
  • actele de proprietate;
  • un extras de carte funciară pentru informare (pe care îl va obține notarul).

Taxa notarială pentru un precontract, asigurată de cumpărător, este în jur de 240 de lei (50 de euro), inclusiv TVA, dacă avansul este mai mic de 4.400 de euro. Dacă avansul este mai mare, un calculator de taxe notariale te poate ajuta cu simularea taxei.

Următorul pas pe care trebuie să-l facă persoana care cumpără este să meargă să noteze precontractul la cartea funciară, pentru a se asigura că vânzătorul se va ține de cuvânt și nu va vinde altcuiva.

De menționat este că persoana care cumpără, după ce a plătit avansul, beneficiază de o ipotecă legală, iar datoria cumpărătorului este de a înscrie această ipotecă în cartea funciară, în baza precontractului.

Aceasta reprezintă garanția cumpărătorului că își va primi avansul înapoi, în cazul în care vânzătorul dispare cu banii. Imobilul va fi executat silit pentru ca beneficiarul ipotecii legale să-și recupereze avansul.

Mai departe, cele două părți se întâlnesc la notar pentru vânzare. Pentru o tranzacție imobiliară, trebuie să știi că este nevoie de următoarele acte, asigurate de proprietar:

  • Actul de identitate în original şi în copie;
  • Certificatul de căsătorie sau sentinţa de divorţ, în original şi în copie (dacă este cazul);
  • Actele de proprietate, în original şi în copie (certificat de moștenitor, dacă e cazul) ;
  • Documentaţia cadastrală (aproximativ 40 de lei, ori 200 de lei, dacă o vrei în regim de urgență, mai exact, într-o zi) achitată de cumpărător;
  • Taxa de intabulare (Copie legalizată de Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară), ce are costul de 0,15% din prețul vânzării, achitată de cumpărător;
  • Extrasul de carte funciară pentru vânzare. El se obţine de către biroul notarial unde se va încheia contractul de vânzare-cumpărare și e valabil 5 zile de la data depunerii, de către notarul public, a cererii de eliberare, la Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară;
  • Certificatul fiscal pentru vânzare (se obține de la Direcția de Impozite și Taxe Locale din sectorul unde e situat imobilul și e valabil 30 de zile). Vânzătorul trebuie să meargă să achite impozitul pe locuință, în cazul în care nu a făcut-o deja;
  • Adeverință eliberată de Asociația de Proprietari, pentru imobilele care sunt apartamente de bloc;
  • Certificatul energetic. El este important pentru cumpărător pentru că va cuprinde informaţii care evaluează performanţa energetică a clădirii. Certificatul este însoţit de recomandări de reducere a costurilor, prin îmbunătățirea performanţei energetice a clădirii. Proprietarul îl poate obține după ce se adresează unui auditor atestat în domeniu. Costul lui se încadrează între 200 și 600 de lei, în funcție de tipul și mărimea imobilului și de tarifele auditorului la care apelează. Aici găsești mai multe informații;
  • Dovadă emisă de bancă dacă există ipoteci și interdicții în favoarea unor instituţii bancare din care să reiasă acordul acestora cu privire la înstrăinare şi procedura radierii ipotecilor şi interdicţiilor aferente;
  • Dovada exercitării/ neexercitării dreptului de preempţiune instituit prin Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice;
  • Facturile emise de societăţile prestatoare de servicii cu care există încheiat contracte de furnizare de servicii (curent electric, canalizare, apă, etc) şi chitanțele doveditoare de plată a acestora.

Taxele și onorariul notarului vor fi suportate de cumpărător. Ele sunt în jur de 2.200 de lei (460 de euro), în cazul achiziției unui apartament de 50.000 de euro, cu Prima Casă și vor crește în cazul achiziției cu credit ipotecar sau cu surse proprii. Poți afla exact cât ai de plată, folosindu-te de un calculator de taxe. Atenție însă atunci când introduceți datele pentru că vă va cere prețul imobilului în euro și vă va afișa costul taxelor notariale în RON.

De asemenea, mai există un impozit pentru anumite tipuri de vânzări imobiliare. Mai exact, dacă suma tranzacționată se încadrează în 450.000 de lei (94.000 de euro), atunci nu se datorează impozit. În caz contrar, se impozitează cu 3% din valoarea sumei. Această taxă se reține la notar, care la rândul lui va trimite banii la Fisc.

Așadar, dacă ești cumpărător și vrei să-ți faci o listă cu costurile suplimentare, ține minte de aceste cheltuieli: precontractul, onorariul notarului, cadastru, intabulare, ceea ce înseamnă cel puțin 2.150 de euro, pentru un apartament cu banii jos, în valoare de 50.000 de euro.

Creditul cu programul „Prima Casă”

Achiziționarea unui imobil este cel mai des posibilă cu ajutorul creditelor bancare: Prima Casă sau creditul ipotecar clasic. Acestea presupun și alte cheltuieli, la achiziție.

Pentru Prima Casă, trebuie să ții cont de următoarele plăți suplimentare:

  • Costul de evaluare a imobilului: în jur de 400 de lei pentru un apartament, în jur de 500 de pentru o casă, în funcţie de bancă;
  • Declaraţie pe propria răspundere că nu deţii altă locuinţă, ce se autentifică la notar (în jur de 50 de lei);
  • Comisionul de gestiune către FNGCIMM: 0,45% din valoarea creditului din valoarea garanţiei;
  • Taxă de rezervare a imobilului, percepută uneori de la anumiți dezvoltatori imobiliari;
  • Băncile percep un depozit colateral a cărui valoare se restituie la plata integrală a creditului. El reprezintă costul a trei rate de dobândă;
  • Promisiunea de garantare, în cazul în care dorești rezervarea fondurilor (se aplică atunci când se solicită credit pentru o locuinţă ce urmează a fi construită): majoritatea băncilor percep 0.15% din valoarea creditului;
  • Asigurarea obligatorie a locuinţei: între 200 – 400 de lei;
  • Avans către bancă de minimum 5% din valoarea achiziției.

Creditul ipotecar

Pentru creditul ipotecar, trebuie să ai mai mulți bani:

  • Comision de analiză a dosarului către bancă, în valoare de aproximativ 400 de lei ;
  • Taxa de evaluare a imobilului, în valoare de aproximativ 500 de lei pentru apartament și 750 de lei pentru casă, vilă, teren și construcții;
  • Asigurarea imobilului: este obligatorie și costurile ei încep de la 100 de lei;
  • Taxa de înscriere la arhiva electronică a garanției pe venituri: 65,7 lei pentru fiecare garanție;
  • Comision unic de la bancă, între 100 și 400 de lei;
  • Avans de cel puțin 15% din valoarea locuinței. Avansul poate ajunge și la 35% din suma totală.

Ce taxe plătește vânzătorul

Dacă vrei să vinzi o locuință, trebuie să te înarmezi cu multă răbdare pentru a obține toate actele necesare încheierii contractului de vânzare-cumpărare, menționate mai sus. Vei avea și tu de achitat câteva taxe, în calitate de vânzător.

Ce trebuie să reții legat de cheltuieli sunt următoarele: taxa pentru certificatul energetic (între 200 și 600 de lei), impozitul la stat și eventuale facturi emise de societăţile prestatoare de servicii neplătite.  

Cazuri particulare în contractul de vânzare-cumpărare

  • În cazul în care sunt mai mulți coproprietari, nu trebuie plătite două impozite. Impozitul se stabileşte defalcat doar atunci când mai mulţi coproprietari înstrăineaza prin acelaşi act;
  • În cazul vânzării între rude, nu e exceptată de la plata impozitului în cazul în care prețul vânzării este mai mare de 450.000 lei. De asemenea, soții pot încheia contracte de vânzare-cumpărare între ei. Aceștia pot încheia între ei atât contracte de vânzare-cumpărare, cât și de schimb, donaţie, și orice alte acte de transfer al dreptului de proprietate;
  • Cetățenii străini și apatrizii sunt impozitați întocmai cetățenilor români, respectiv cu persoanele juridice române, potrivit Codului Civil;
  • În cazul vânzării prin executare silită, după expirarea termenului de 10 zile inclusiv, în care contribuabilul avea sarcina declarării venitului la organul fiscal competent, pentru transferurile prin alte modalităţi decât procedura notarială sau judecătorească, organul de executare silită sau cumpărătorul, după caz, trebuie să solicite organului fiscal competent stabilirea impozitului şi emiterea deciziei de impunere.

Ce trebuie să ții minte, dacă vrei să cumperi o locuință, este că trebuie să fii pregătit cu bani în plus, iar dacă vrei să vinzi, o să fie nevoie să faci mai multe drumuri pentru a obține actele necesare.

Foto: Shutterstock

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

*
*